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弘阳服务106天闪电IPO 曾焕沙资本“阳谋”

  弘阳服务106天闪电IPO 曾焕沙资本“阳谋”

  本报记者/张玉/上海报道

  7月7日上午9点30分,南京弘阳广场的露天秀场上锣声响首。通过106天的“短跑冲刺”之后,弘阳服务集团有限公司(01971.HK,以下简称“弘阳服务”)港股宣布登陆,开创了同走业港股上市最快纪录。这是曾焕沙麾下的第二家上市平台。

  据悉,弘阳服务此次全球发售1亿股,其中50%为国际配售,50%为公开发售。此次召募资金约40%将用于选择性策略投资及收购;约30%将用于强化智能编制的研发及升级;10%将用于升迁服务质量;10%将用于人才招募、员工培训及福利制度;剩下10%将用于公司营运资金。

  上市当天,弘阳服务开盘报4.88港元,高出4.15港元的发走价17.59%;收盘股价回调至4.40港元,涨6.02%,市盈率26.66,总市值17.60亿港元,较开盘时市值回缩了超10亿港元。

  对于弘阳服务上市和企业发展有关题目,7月3日~8日,《中国经营报》记者先后致电致函弘阳服务有关负责人,截至发稿,未收到回复。

  二代练兵

  招股书表现,弘阳服务于2003年成立于南京。早期为母公司的住宅挑供物业服务,2015年首最先管理商业物业,包含购物中央、家居装饰及家具商城、酒店、主题公园等众栽式样。公司也逐渐将物业组相符拓展到写字楼及私塾等其他物业。众年来,陪同弘阳地产的战略组织,弘阳服务区域定位也以江苏省和长三角区域为主。2017年~2019年,公司生意业务收入为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元;净利润别离为0.29亿元、0.33亿元和0.57亿元。

  记者仔细到,弘阳服务主要业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中,物业管理服务占公司营收的比例在70%以上。2017年~2019年,弘阳服务物业管理服务营收别离为2.23亿元、2.8亿元及3.55亿元,占公司营收的比例别离为86.7%、80.2%及70.5%。2017年~2019年通知期内,社区增值服务占弘阳服务营收的比例别离为4.8%、4.3%及5.4%,尚不能6%。

  股权组织层层穿透之后发现,弘阳服务的实际限制人造曾焕沙,其为弘阳集团董事长。此外,招股书还吐露,弘阳服务董事会由8名董事构成,包括2名实走董事、3名非实走董事及3名自力非实走董事。 公司非实走董事由何捷、蒋达强、罗艳兵担任。40岁的杨光担任公司实走董事兼实走总裁。值得一挑的是,曾焕沙27岁的女儿曾子熙也出现在此次董事会的名单中并担任实走董事兼副总裁,负责集团的运营管理。

  原形上,曾焕沙对女儿的培育和苦心从曾子熙近年来的任职通过也可窥见一斑。

  公开资料表现,曾子熙于2015年7月卒业于中国人民大学,获得广播电视消息学学士学位。

  加入集团之前,曾子熙曾于2015年7月~2016年6月在农银国际控股有限公司担任分析师,主要负责证券交易结算及账户维护。这也为彼时刚刚大学卒业的曾子熙增增了一份闪光的履历。有有趣的是,记者仔细到,此次弘阳服务赴港上市,农银国际正是其独家保荐人。

  通过一年的历练,2016年7月~2016年9月,曾子熙担任南京弘阳商业管理有限公司(该公司由曾焕沙实控)南京弘阳广场商业运营部总经理,主要负责南京弘阳广场项主意运营管理。招股书称:“彼拥有约四年物业管理服务经验。”

  2016年9月,曾子熙加入弘阳服务集团并担任运营管理部副总经理,不息任职至2017年3月,主要负责集团的运营管理。2017年3月~2018年10月,曾子熙担任助理总裁。2018年10月,曾子熙最先任职副总裁,2020年3月其获委任为实走董事。

  囿于江苏

  “二代练兵”吸睛的背后,弘阳服务自己的实力也吸引着投资者的关注。

  “吾照样比较置信资本市场的判定的,能够涨众少,某栽水平上表明行家对企业异日的望益。很清晰金融街的物业量要比弘阳服务众一些。从市场的经营周围以及体量来望,弘阳服务能够略幼一点。以是,上市以后其涨幅不是稀奇大。此外,金融街上市的时候市场正益处于一个比较疯狂的时候,弘阳服务上市的时候港股刚益有所回调,信息中心这跟股市自己的节奏也有有关。”上海中原地产市场分析师卢文曦向记者外示。

  数据表现,截至2017年~2019年12月31日,弘阳服务的在管总修建面积别离为906.7万平方米、990.47万平方米、1575.42万平方米。

  记者梳理招股书信息发现,弘阳服务高度倚赖母公司进走业务发展,2017年、2018年及2019年,弘阳地产集团所开发物业占弘阳服务利润的百分比别离为62%、61.8%及55.6%;来自第三方房地产开发商物业利润占弘阳服务利润的比例仅为5.7%、8.5%及14%;来自控股股东的其他有关人(包括控股股东的有关人红太阳工业质料城集团及红太阳商业大世界拥有的物业)的物业利润占弘阳服务利润的比例为32.3%、29.7%及30.4%。

  资料表现,红太阳工业质料城由曾焕沙100%持股。红太阳商业大世界由曾焕沙的胞姐曾素清拥有90%股权,由曾焕沙的妻子陈思红拥有10%股权。

  由此计算,通知期内,来自弘阳地产集团及其有关企业的物业利润占弘阳服务物业利润的比例为94.3%、91.5%及86%。

  此外,弘阳服务业务还高度倚赖大本营江苏。2017年~2019年,来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务利润,别离占弘阳服务总物业管理服务利润约100.0%、100.0%及98.5%。

  融资拓渠

  业务高度倚赖弘阳地产集团的背后,近年来,弘阳服务的毛利率并不令人舒坦。招股书数据表现,2017年~2019年,弘阳服务的毛利率别离为22.6%、20%及25.3%。数据表现,在H股上市的13家腹地物业管理企业中,毛利率最高的达到43%,走业平均毛利率为30%。

  在同策询问钻研院总监张伟大望来,这主要跟弘阳地产所组织的城市结议和项现在组织有有关。“其组织的大片面都是在三四线城市,甚至还下沉到县,尤其是江苏省较为清晰。这栽情况下清淡以刚需为主。刚需项现在,又以三四线城市为主,物业服务以及其他的增值服务收入相对来讲要少一点。”

  他同时外示,近两年弘阳地产处于迅速发展期,而其交付物业的时间节点刚益也是在今年前后的这段时间。“清淡幼区刚刚交付的时候,其入住率答该不会太高,以是,整个交物业费的比例就拉矮了,导致毛利率会消极。随着入住率的升迁,其毛利率会略微有些回升。”

  原形上,弘阳服务“短跑上市”的背后,今年以来,物业公司上市颇为积极。有统计表现,仅6月末了一周的时间内,就有荣万家、相符景悠活、佳源服务等5家物业公司相继向港交所挑交招股书。

  一位2019年出售业绩位列前15位的房企高管批准记者采访时坦言:“已经正式启动物业上市。原本吾们照样挑以服务为主,这两年吾们基础做事做益了,股权组织也理顺了,就最先启动物业公司上市。吾们定了一个比较快的时间外,时间长了不清新风口还在不在,期待能快点上市。”

  “物业拆分答该是一个趋势。一方面是为了业务,另一方面就是众了一个融资渠道。不倾轧以后房企还会想手段往拆分其能够上市的方面。逆正能众一个渠道就众一个渠道。毕竟现在对于房企来说,它在融资方面真的比较别扭。”卢文曦称。

  招股书表现,2017年~2018年,弘阳服务的资产欠债率别离为87.4%、81.0%,2019年其资产欠债率降为59.7%。一位永远不悦目察房地产走业的业妻子士向记者外示,其实房企屡次启动赴港上市也是为了融资需要,“现在来望,A股上市还有很大的难度,美国中概股更惨,以是港股能够是比较益的出入渠道。众一个融资渠道,弄不益还有能够向母公司进走益处输送。”

  对于物业企业上市的估值逻辑,张伟大外示,现在正处于一个物业上市的风口期,异日是以存量市场为主导的市场,行家积极上市,表现出来就是风口期的估值逻辑。

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义务编辑:覃肄灵

 


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